災害危険地の地価
土地の価格は，正常な経済メカニズムが支配的に作用している場合，その土地を利用することによって得られると期待される年々の収益を現在価値に割り引くことにより評価されるのを原則とします．災害の危険が明らかに予想される土地では，やがて被るであろう被害は負の収益となり，あるいはその防止のための支出はその土地を利用して収益を得るための必要コストとなって，地価がその分だけ低く評価されることになります．海溝に直面していて津波が反復し襲来することが明らかな海岸低地では，近い将来における大きな負の収益の発生は，他の災害に比べ最も明白に予想されることです．土地は地表の特定位置に固定され，その地理的位置を主要な属性とする特殊な商品で，一般的な市場価格は存在しないのですが，実際の取引事例に主として基づく公的な地価調査では，交通の便や生活の便など利便性が重要視され，災害危険性はすくなくとも明示的には取り入れられていないのが実情です．
津波や洪水などの低きに従うという水による災害では，地形（標高・比高など）が危険度をほぼ決めます．台地が多く分布する東京近郊の鉄道沿線域について，地価形成の主要因である東京からの距離，最寄駅からの距離，宅地の整備水準などおよび地形を説明変数とした回帰分析を行って地価算定式を求め，地形についての係数が台地を1.0として河川・海岸低地のそれが0.85という結果が得られました．これは駅からの距離などの条件は同じでも，低地の地価は台地に比べ平均して15％ほど低く評価されていることを示します．この値は水害危険性を直接に反映したものではありませんが，長年の災害の経験などから暗黙のうちに成立した土地評価の平均的格差を示すものでしょう．しかし，災害履歴をもたない新しく開通した鉄道沿線の新興住宅地では，駅からの距離など利便性だけにより最大限の値づけがなされていて，地形による差は認められません．
東京近郊の内水常習地を想定して，水害危険性による地価低下額を計算してみます（国土交通省の基準を使用）．中位の床上浸水による被害額は450万円であり，これが30年に1回の頻度とすると1年あたり15万円になり，収益還元法によってこの負の収益を土地と代替的な資産の収益率で割り引いて現在価値を求めると，およそ400万円です．宅地面積を200平方mとすると，1平方mあたり2万円だけ低く評価される計算になります．都道府県地価調査による住宅地の平均地価は，埼玉県が11万円，千葉県が7万円で，この低下分2万円は15％を超えた大きさです．
つぎに三陸沿岸のような津波高危険地について概略の計算をしてみます．全壊被害の場合の家屋・家財の平均被害額は3,000万円です．この被害が次に60年後に生じるとすると，その現在割引き価値は200〜400万円程度になると算定できます．時間が経過して30年後に近づいた場合にはこの3倍ほどの額になります．住宅地平均地価は岩手県2.7万円，宮城県3.3万円です．繰り返し壊滅的被害を被っており，それが再び起こることが確実な三陸沿岸の海岸低地では，人命への非常に大きな危険性も加えて考えると，住宅地としての地価がほとんど成立しないとしてもおかしくはありません．国税庁は2011年の津波後の地価（路線価）下落率の最大を宮城県80％，岩手県70％としました．これは社会インフラの喪失などを評価した結果ですが，このような大幅な地価下落は，その大きな災害危険性を見込めば当然な結果といえるでしょう．津波被災地の土地買い上げ価格が問題になっていますが，高危険地に市街地を展開させて地価を不当ともいえるような高さにしていたことが指摘されざるを得ません． 2011年大災害発生の基本要因は，津波の危険が明らかな海岸低地への，その危険性を度外視した（当然に人為的な）著しい市街地拡大です．これがなければ津波被害はかなり小さくて済んだはずですし，復興の困難も回避されたはずです．
危険地の利用がもたらす経済的コストの具体的金額表示は，災害危険性の存在の認識およびその回避のための対応策の選択に役立つ情報となるでしょう．低地価ゆえに危険地への居住がおこなわれるのを抑制するためには，強固な建物構造の義務付け，水害保険の強制加入と危険度に応じた高い保険料率（これらは米国で実施）など，土地利用のコストを大きくする土地利用規制が必要です．津波被災跡地では居住の利便性を高めるインフラ整備は抑制されねばなりません．跡地買い上げを従来の地価基準により行うとしたら，その居住利用は当然に禁止です．明らかな高危険地の居住者が被災したことに対する経済支援は，その方法によっては防災本来の目的に反し，再び災害を招く条件をつくる可能性があります.
水谷武司 (2001)： 地形要因が地価に及ぼす影響についての統計的分析．地形22-1，43-58.
（2012.1.17 水谷武司）